Yaşamboyu Eğitim Merkezi
 

COVID19 Pandemi Sürecinin İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

COVID19  PANDEMİ SÜRECİNİN  İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Ülkemizde Covıd 19 Sürecine Dair İdari Ve Yasal Düzenlemer

  • İç İşleri Bakanlığı’nın 16.3.2020 Tarihli Genelgesi İle, Halkın Çok Yakın Mesafede Bir Arada Bulunarak Hastalığın Bulaşma Riskini Arttırdığı Gerekçesiyle , Umuma Açık İstirahat Ve Eğlence Yerleri Olarak Faaliyet Yürüten Gösteri Merkezleri, Sinemalar, Kafeler, Çocuk Oyun Alanları, Kuaförler, Berberler, Spor Salonları Gibi Birçok İşletmenin Faaliyetlerini Geçici Bir Süreliğine 16.3.2020 Saat 24.00 İtibariyle Durdurma Kararı Alınmıştır.
  • 3.2020 tarihli koronavirüs salgını ile mücadele kapsamında lokantalarla ilgili ek genelge ile içkili veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerlerinin sadece paket servisi, gel-al benzeri şekilde müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet verebileceği düzenlenmiştir.

7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına

Dair Kanun 26.3.2020 Tarihinde Yasalaşmıştır.

Kanunda  İşyeri Kira Bedelinin Ödenmemesine Yönelik Olarak, Geçici 2 Nci Maddesinde,  01/03/2020 Tarihinden  30/06/2020 Tarihine Kadar  İşleyecek İşyeri Kira Bedelinin Ödenmemesinin Fesih Ve Tahliye Sebebi Oluşturmayacağı  Kabul Edilmiştir.

 

Covıd19 Sürecinde İşyeri Kiraları Nasıl Ödenecek Veya Ödenmeyecek ? Uyarlama Davası Açmak Mümkün Mü ? Kiracı Veya Kiralayan Uyarlama Davası Açabilir Mi ? Yıllık Ödene Kira Bedelini Geri Almak Mümkün Mü Veya Uyarlama Mı Gereklidir ? Kira Teminatları İşleme Konabilir Mi ? Aidat Borçları Ödenmeli Midir Vb. ?

 

En Başta İfade Edelim Ki, Bu Sürece Dair Yargı Sürecinin Her Bir Somut Olay Bazında, İçtihatlarla Şekilleneceğini Söylemek Gerekir. Zira Bizim Hukukumuzda Geçici İfa İmkansızlığına (Borcunu Ödeyememe) Dair Yasal Düzenleme Yoktur.

 

v Bu Süreçtedoğru Hukuki Niteleme İçin  İkili Bir Ayrıma Gitmek Faydalı Olur. 

 

A)  Faaliyetleri Tamamen Durdurulan İşyerleri

 

Kiraya Veren Bakımından Tbk M. 321’de Düzenlenen Teslim Borcuna Göre, Kiraya Veren, Kiralananı, Kiracının Kullanım Amacına Elverişli Bir Şekilde Kiracıya Teslim Etmek Ve Sözleşme Süresince De Kiralananı Bu Kullanım Amacına Uygun Olarak Bulundurmakla Yükümlüdür. Kiralananın Kullanım Amacının Kira Sözleşmesinde Açıkça Yer Alması Önemlidir. Sözleşme Konusu İşyeri, Genelge Kapsamında Faaliyeti Tamamen Askıya Alınan/Durdurulan İşyeri İse,  Kiracı Bakımından İfa İmkansızlığı Olacak Kiracının Bu Sürede Kira Ödeme Borcu  Olmayaktır.  Ancak Bu Sürenin Ne Kadar Süreceğini Öngörmek Mümkün Olamayacağı İçin Hukukumuzda Kabul Edilen Katlanma Süresini Aşarsa Sürekli İmkansızlık Ve Sonuç Olarak Sözleşmenin Feshi Gündeme Gelecektir.  Zira  Sürece Dair Herhangi Kusuru Bulunmayan Kiralayanın Da Korunması Gereklidir.

 

B)  Faaliyetleri Yasaklanmayan İşyerleri

 

Burada Kiraya Veren Tarafından, Kiralananın Kiracının Kullanımına Sunulduğu Kabul Edildiğinden Kiracının Kira Ödeme Borcu Devam Etmektedir.  Ancak  Sözleşme Kurulduktan Sonra Ortaya Çıkan Bu Durumun Kiracının Kira Borcunu Çekilmez Hale Getirmesi Halinde Edimler Arasında Dengesizlik Doğacak Yani  İfa İmkansızlığı Değil Tbk. M. 138’de Düzenlenen Aşırı İfa Güçlüğü Sözkonusu Olacaktır.  Bu Durumda Sözleşmede İfa Güçlüğünden Yola Çıkarak  Uyarlama Davası Gündeme Gelecektir.

 

Uyarlama Davası İçin En Temel Kural Borcun Ödenmemeiş Olması Ve/Veya İhtirazi Kayıtla Ödenmiş Olması Gereklidir. Ancak Peşin Ödenen Kira Bedelleri İçin De Uyarlama Yolu İle Yeni Düzenleme Yapılabilir . Aynı Şekilde Aidat Borçları İçin De Uygun Düzenlemeler Yapılması Gündeme Gelebilir. Tüm Bunlar Somut Olay Bazında Değerlendirilmelidir.

 

Burada Sadece Kiracı Açısından Değil Bu Sürece Dair Hiçbir Kusuru Bulunmayan Kiralayanın Da Uyarlama Hakkını Kabul Etmek Gerekebilecektir.

 

Gelin Tartışalım Konuşalım !

 

v :

64